11月14日，国内主要信托机构中信信托挂牌处置姚振华旗下宝能城有限公司14亿元4.08亿元不良贷款，引发业界关注。拟消除的债务包括贷款本金10亿元，剩余利息2.265亿元，其他费用1.816亿元。抵押物为宝能城市花园（东区）三期160套物业，位于深圳市南山区留仙街北侧。房产属性为“混合商业/商业用地”。 挂牌处置不良贷款14.08亿元。图片来源：上海统一证券交易所。 《每日经济新闻》（以下简称“每日记者”）记者发现，上述位于深圳市中心区的房产已受到多重权利限制，包括二按、三按、第四抵押贷款和司法丧失抵押品赎回权。据披露的信息，中信信托就债权问题向深圳市中级人民法院提起诉讼。上诉包括责令债务人支付回购价款、特定资产收益、清算损失以及其他相关费用。并表示将优先获得抵押物拍卖价款，并要求宝能地产、宝农控股承担连带还款责任。该案目前处于一审程序中，预计将于2025年第四季度开庭审理。值得注意的是，此次作为债权转让方的中信信托采取了“不提前设定最低转让价，而是设定最低持有价”的网上竞价规则。公开数据显示，2025年上半年，中信信托以销售额29.16亿元位列行业第一。净利润15.67亿元。作为宝能被拍卖的一方，记者发现，今年以来，宝能以44%的折价出售了前海统一基金30%的股份，拍卖了前海财险20%的股份（后因反对取消），处置了中海高科技的部分股份，宝能处置了多处股份和资产，比如合肥宝能城市项目的资产。我们已经进入重组阶段。这 160 间套房将“没有预设最低价格”进行拍卖。宝能城市花园三期（东区）160处物业，指定为宝能城市花园有限公司，位于深圳市南山区留仙大道北侧。 所有资产都位于南山区的中心区域。我会的。图片来源：京东资产交易平台。上述应收账款基础资产全部位于南山区核心区域，深圳房地产市场交易活跃。乐友家数据显示，宝能城市花园（东区）目前有57套房源在售。社区挂牌均价为10.58万元/平方米，根据房屋类型、层数不同，价格存在明显差异。例如，75.5平方米左右的三房式公寓总价通常在560万元至650万元之间，92平方米左右的四房式公寓总价集中在800万至898万元之间，135平方米左右的大户型总价通常在1200万元以上。该项目为一栋135平方米的房屋，拥有5间卧室、2间客厅和2间浴室。公业主价为1338万元，约相当于每坪9.91万元。值得一提的是，宝能城堡花园所在的南山西丽区位于南山西丽区。这确实是一个典型的豪华区。然而，火野城花园已经成为西里豪宅的标杆，也是该地区豪宅的标杆。这是打破西里市房价天花板的房产之一。 2021年房地产市场最高峰时，成交价格高达每平方米15万元。各位记者都注意到，中信信托出售宝能资产的竞价规则是基于“固定持有价格而不是提前固定转让价格”的模式，打破了不良资产处置的传统定价做法。 “过去止赎拍卖最传统的方式是设定起拍价，或者叫底价。起拍价几乎是参考价的70%。不设定底价意味着潜在投资者不必面对固定的参考价。估算底价主要是为了防止资产被止赎拍卖市场专业人士11月15日上午对记者表示。超越咨询总裁兼首席执行官高晨源表示，在固定最低价时代，市场习惯将心理价位定为“评估值×折扣”，单边预期很容易形成。但如果取消预先设定的最低价格，第一轮投标就失去了参照系，投标人必须自行调整建立模型。在高成元看来，拍卖模式的改变将考验信托公司的资产叙事能力、竞价管理能力、舆情管理能力。高成将军分析道：“企业应该有资产意识，‘尽职调查’必须足够全面，否则市场就会用脚投票，如果缺席，品牌就会被抛弃。”宝能陷入债务困境ered“深水”。对于宝能来说，14.08亿元可疑资产的处置只能算债务困境的“冰山一角”。天眼查信息显示，今年11月，宝能投资集团执行总额突破500亿元。 2025年前两个月，各地法院通过多起诉讼对姚振华执行了强制执行。新增止赎金额超过47亿元，债务压力进一步加大。截至2025年，宝能事业部的大量股份和资产被处置。记者发现，2025年2月，宝能集团持有的新疆前海统一基金30%股权，经过五次竞标，以3766万元成交，较首次竞标价格下跌44%。值得注意的是，基金管理规模从2020年496.27亿元的高位缩减至2024年底的97.51亿元。本次交易后，尚海安证券取代褚胜华成为前海联合基金第一大股东，宝能集团结束对公募基金公司的控制。今年6月，冠罗斯汽车常熟生产基地被查封并以最低16亿元拍卖，但没有竞拍者，拍卖最终被拒绝。基地建筑面积约19万平方米。这是宝能投资数十亿元打造的汽车生产基地。中信信托出售的宝能城市花园物业是深圳市南山区的优质项目，曾被认为是宝能集团的核心资产之一。京东止赎数据显示，宝能城市花园四期项目（东区）的12处房产也被止赎。本次拍卖于12月8日开始，申请的金藻为中信银行国际（中国）有限公司。 拍卖信息 图片来源：京东m资产交易平台 回顾宝能的发展历史，2015年万科的推出震动了资本市场，随后的大规模扩张导致大量债务。近年来，在房地产行业调整和金融环境趋紧的背景下，宝能的流动性危机逐渐显现，资产出售成为缓解债务压力的主要手段。但从目前的情况来看，处置的资产规模与巨额债务相比，只是九牛一毛。中国城市发展研究院投资部副主任袁帅认为，宝能14.08亿元债务清偿将对后续债务重组进程产生重大影响。如果债权能够顺利转让，可以为其他债权人进行处分时提供参考。如果销售受阻，市场对宝能偿付能力的担忧可能会进一步加剧。高成远表示，一旦信托期限被拍卖，就等于给宝能的整套资产打了一颗“价格钉”。第一个是锚定系数。其他金融机构在讨论债务展期时均以该交易价格作为贴现基准，因此总体减债幅度是固定的。二是示范系数。如果中信信托通过“出价+最低价”实现高回收率，背后的大债权人将拒绝长期的“债转股”方案，要求复制一份现金回收路径，这将倒逼宝能从“时间换空间”走向“资产换现金”。免责声明：本文内容和数据仅供参考，不构成投资建议。使用前请检查。进行相应的交易需要您自担风险。